Bouwen en verbouwen, handhaving

Beschrijving

Als u uw woning gaat verbouwen of een bouwwerk op uw perceel wilt oprichten, heeft u daar meestal een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor nodig. In een aantal gevallen is geen omgevingsvergunning nodig als het plan aan een aantal strikte voorwaarden voldoet.

Wij raden u aan al uw (ver)bouwplannen aan de gemeente voor te leggen. Wij informeren u schriftelijk of voor uw plan wel of geen omgevingsvergunning nodig is, of aan het door u gewenste bouwplan medewerking kan worden verleend en welke gegevens u daarvoor moet aanleveren.

Bent u echter al begonnen met bouwen zonder een omgevingsvergunning, dan starten wij een handhavingsprocedure. De gemeente heeft in beginsel een plicht tot handhaven. Dit betekent dat er ook kan worden opgetreden tegen een illegale situatie die al een aantal jaren bestaat.

Stappen van de handhavingsprocedure

De handhavingprocedure moet ervoor zorgen dat de illegale situatie wordt beëindigd. Deze procedure is uiteraard met de nodige waarborgen omkleed, vanwege de ingrijpendheid in de persoonlijke levenssfeer van de overtreder. Hieronder worden in het kort de stappen beschreven die in een handhavingprocedure worden doorlopen.

Controle ter plaatse

Het handhavingtraject begint in veel gevallen met een controle door een inspecteur van de afdeling Bouwen en Milieu. Dit gebeurt na bv. een ingekomen klachten of tijdens reguliere controles. Deze inspecteur brengt een bezoek ter plaatse en maakt een rapportage van wat is/wordt gerealiseerd. In het rapport beschrijft de inspecteur de maatvoering en andere omstandigheden (bv. wijziging van het gebruik van een bouwwerk). De inspecteur maakt ook foto' s van de gerealiseerde situatie.

Als er bouwactiviteiten plaatsvinden, zal de inspecteur adviseren om hiermee te stoppen. Wanneer er onduidelijkheid bestaat over de mogelijkheid tot legalisatie, en de overtreder niet van plan is de bouwactiviteiten te staken, zal een formele sommering (stillegging) uitgaan. Dit betekent dat de bouwactiviteiten formeel worden stilgelegd totdat er duidelijkheid is over mogelijke legalisatie.

Onderzoek legalisatiemogelijkheden

Het juridisch cluster van de afdeling Bouwen en Milieu onderzoekt vervolgens of het gebouwde alsnog met een vergunning te legaliseren is of als vergunningvrij kan worden aangemerkt. In het laatste geval hoeft uiteraard geen verdere actie te worden ondernomen. De bouwer wordt hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht.

Voldoet aan de voorschriften

Als het het zonder vergunning gebouwde vergunningplichtig is en voldoet aan:

• de voorschriften van het bestemmingsplan
• redelijke eisen van welstand 
• de technische en aanvullende eisen van het bouwbesluit en de bouwverordening

wordt de bouwer uitgenodigd een aanvraag omgevingsvergunning voor deze activiteit in te dienen. Bij ongewijzigde omstandigheden, zal dan vergunning worden verleend voor het zonder vergunning gebouwde. Ook in dit geval zal de bouwer hiervan schriftelijk op de hoogte worden gebracht. Aan de legalisatie achteraf zijn wel extra kosten verbonden naast de reguliere bouwleges. Dit bedrag is gelijk aan de leges die u voor de vergunning verschuldigd bent met een maximum van € 327,00 in 2012.

Voldoet niet aan de voorschriften

Blijkt echter dat het zonder vergunning gerealiseerde niet voldoet aan óf

• de voorschriften van het bestemmingsplan (inclusief ontheffingsmogelijkheden) en/óf
• redelijke eisen van welstand en/óf
• de voorschriften van het bouwbesluit en de bouwverordening,

dan kan er geen medewerking worden verleend aan het legaliseren van het zonder vergunning gebouwde. In een dergelijk geval wordt een handhavingprocedure opgestart.

Handhavingsprocedure

Deze handhavingprocedure start met een eerste brief. Hierin wordt de feitelijke situatie uitgelegd, worden eventuele mogelijke aanpassingen ter legalisatie aangedragen en wordt de bouwer in de gelegenheid gesteld om binnen een gestelde termijn op eigen initiatief een einde te maken aan de illegale situatie.

Voornemen tot aanschrijven

Na het verstrijken van de termijn neemt het College van burgemeester en wethouders het besluit om handhavend op te treden. In praktisch alle gevallen zal het College besluiten om een voornemen tot aanschrijven te versturen. Het voornemen tot aanschrijven voorziet in een aankondiging van de maatregelen die de gemeente gaat nemen om de illegale situatie te beëindigen.

Indienen zienswijze

De bouwer, of degene die het in zijn macht heeft een einde te maken aan de illegale situatie (dit kan dus ook een eigenaar/verhuurder van het perceel zijn!), wordt hierbij in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze over dit voornemen kenbaar te maken. Dit kan mondeling (in het bijzijn van de wethouder) of schriftelijk gebeuren. Alleen indien de situatie ter plaatse daartoe noodzaakt, kan worden besloten tot het direct uitvaardigen van de definitieve aanschrijving. Wanneer de bouwer gebruik maakt van de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen, zal deze zienswijze worden meegewogen in de uiteindelijke beslissing.

Aanschrijving

Indien het College besluit tot het aanschrijven tot het verwijderen of staken van het illegale gebruik, wordt er in het besluit opnieuw een redelijke termijn gesteld waarbinnen de bouwer/eigenaar/bewoner zelf een einde kan maken aan de illegale situatie.

Als hieraan niet wordt voldaan, dan is men in veel gevallen, na het verstrijken van de termijn, een dwangsom verschuldigd per dag dat de illegale situatie voortduurt. Deze dwangsom wordt, indien noodzakelijk, door een deurwaarder geïnd.

Ook kan het College besluiten om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de gemeente na het verstrijken van de termijn overgaat tot het verwijderen van het zonder vergunning gebouwde. Alle kosten die samenhangen met de voorbereiding en uitvoering van de bestuursdwang worden op de overtreder verhaald. Ook deze kosten worden, indien noodzakelijk, door een deurwaarder geïnd.

Bezwaarschrift

Het is mogelijk om tegen de definitieve aanschrijving een bezwaarschrift in te dienen bij het College van burgemeester en wethouders. Dit moet binnen zes weken nadat het besluit aan de overtreder bekend is gemaakt. Het indienen van een bezwaarschrift heeft geen opschortende werking voor de opgelegde dwangsom. Dit betekent dat, indien de termijn die in de brief voor beëindiging van de illegale situatie is gesteld, verstreken is en er geen beslissing op het bezwaarschrift is genomen, de opgelegde dwangsom vanaf dat moment verschuldigd is. Tevens bestaat de mogelijkheid om bij de Rechtbank te 's-Hertogenbosch een verzoek in te dienen tot het treffen van een voorlopige voorziening. Wanneer dit verzoek wordt toegewezen heeft dit wél een opschortende werking voor de opgelegde dwangsom. Aan het indienen van een verzoek tot voorlopige voorziening zijn overigens kosten verbonden.

Hoorzitting

Ingediende bezwaarschriften worden behandeld door de Onafhankelijke commissie bezwaarschriften (OCB). Deze commissie nodigt zowel de bezwaarmaker als de gemeente uit voor een hoorzitting. In deze hoorzitting luisteren zij naar alle argumenten. Hierna brengt de commissie een schriftelijk advies uit aan het College. Het College neemt vervolgens een besluit over het ingediende bezwaarschrift. Tegen deze beslissing op het bezwaarschrift staan vervolgens nog beroepsmogelijkheden bij de rechter open.

Bevestiging na beëindiging

Indien en zodra men, gedurende de procedure, aangeeft dat men heeft voldaan aan de aanschrijving, wordt ter plaatse opnieuw gecontroleerd door een inspecteur van Bouwen en Milieu. Het College wordt hier dan over geïnformeerd en vervolgens gaat er een bevestiging uit naar de bouwer.

Meer informatie?

Heeft u over nog vragen over het vorenstaande of wilt u meer informatie, dan kunt u contact opnemen met mevrouw mr. I. Mutsaars, coördinator cluster Bouwen, telefoon 14 0413.